Nekilnojamojo turto įsigijimas yra vienas iš svarbiausių ir finansiškai reikšmingiausių sprendimų žmogaus gyvenime. Pastaraisiais metais, nuolat svyruojant energijos išteklių kainoms ir augant sąmoningumui apie aplinkosaugą, būsto energetinis efektyvumas tapo nebe prabangos, o būtinybės klausimu. Renkantis naują ar senos statybos namą, pirkėjai vis dažniau domisi ne tik patalpų išplanavimu, vieta mieste ar apdailos medžiagomis, bet ir tuo, kiek kainuos šio būsto išlaikymas. Energetinė klasė yra tas rodiklis, kuris leidžia iš anksto numatyti būsimas šildymo bei vėsinimo išlaidas, tačiau nepatyrusiam pirkėjui lengva pasiklysti techniniuose terminuose ar net tapti nesąžiningų pardavėjų aukomis.
Šiandieninėje rinkoje apstu įvairių pasiūlymų – nuo senų sodybų iki modernių, išmaniųjų namų, kurie teoriškai beveik nevartoja energijos. Vis dėlto, popieriuose nurodyti skaičiai ir raidės ne visada atspindi realią situaciją. Pasitaiko atvejų, kai vystytojai ar privatūs pardavėjai, norėdami greičiau ir brangiau parduoti turtą, pateikia klaidinančią informaciją apie pastato šilumines savybes. Norint investuoti išmintingai ir išvengti nemalonių staigmenų atėjus pirmajam šildymo sezonui, būtina žinoti, kaip teisingai patikrinti namo energetinę klasę, kokius dokumentus privalu gauti ir į ką atkreipti dėmesį apžiūrint objektą gyvai.
Kas yra pastato energetinė klasė ir kokią įtaką ji daro jūsų piniginei?
Pastato energetinė klasė – tai oficialus įvertinimas, parodantis, kiek energijos namas suvartoja šildymui, vėdinimui, vėsinimui ir apšvietimui. Lietuvoje, kaip ir visoje Europos Sąjungoje, pastatai pagal energetinį efektyvumą skirstomi į klases nuo pačios žemiausios G iki aukščiausios A++. Kiekviena raidė slepia tam tikrus reikalavimus pastato sandarumui, atitvarų (sienų, stogo, grindų) šiluminei varžai bei inžinerinių sistemų efektyvumui.
Žemiausios klasės (G, F, E) paprastai priskiriamos seniems, nerenovuotiems ir prastai izoliuotiems pastatams. Šiuose namuose šilumos nuostoliai yra didžiuliai, todėl net ir intensyviai šildant, patalpose gali būti vėsu, o sąskaitos už energiją – neproporcingai didelės. D ir C klasės dažniausiai atspindi dalinai renovuotus arba prieš kelis dešimtmečius statytus namus, kuriuose jau yra pritaikyti tam tikri šilumos išsaugojimo sprendimai, tačiau jie toli gražu neatitinka šiuolaikinių standartų.
Šiuolaikinėje statyboje dominuoja A, A+ ir A++ klasės. Nuo 2021 metų pradžios visiems naujai statomiems pastatams Lietuvoje taikomas reikalavimas atitikti ne žemesnę kaip A++ klasę. Tai reiškia, kad toks namas yra ypač sandarus, jo sienos ir stogas maksimaliai apšiltinti, o didžioji dalis suvartojamos energijos turi būti gaunama iš atsinaujinančių šaltinių, pavyzdžiui, saulės elektrinių ar šilumos siurblių. Pasirinkę tokį būstą, jūs garantuojate sau minimalias eksploatacines išlaidas ateityje, tačiau pradinė tokio namo kaina natūraliai yra aukštesnė.
Pagrindiniai būdai, kaip oficialiai sužinoti ir patikrinti namo energetinę klasę
Daugelis pirkėjų daro klaidą tikėdami pardavėjo žodžiais ar skelbime nurodyta informacija. Energetinė klasė nėra subjektyvus vertinimas – ji turi būti patvirtinta oficialiu dokumentu. Norėdami sužinoti tikrąją situaciją, turite atlikti kelis konkrečius žingsnius.
- Paprašykite pastato energinio naudingumo sertifikato. Tai pagrindinis dokumentas, įrodantis pastato klasę. Pardavėjas, parduodamas būstą, privalo šį sertifikatą turėti ir pateikti pirkėjui. Sertifikate nurodoma ne tik bendra klasė, bet ir detalūs duomenys apie suvartojamą energiją kvadratiniam metrui, išmetamo CO2 kiekį bei namo šiluminės energijos sąnaudas.
- Patikrinkite sertifikatą oficialiose duomenų bazėse. Gavę sertifikatą arba bent jau jo numerį, nepasitikėkite vien popieriaus lapu, kurį lengva padirbti. Lietuvos statybos sektoriaus vystymo agentūros (SSVA, anksčiau žinomos kaip SPSC) internetinėje svetainėje veikia viešas registras. Įvedę sertifikato numerį arba tikslų pastato adresą, galite akimirksniu pamatyti, ar toks dokumentas iš tikrųjų buvo išduotas, kokia jo galiojimo data ir koks vertinimas suteiktas.
- Pasidomėkite Registrų centro duomenimis. Nors pagrindinis įrodymas yra sertifikatas, Registrų centro išraše taip pat dažnai atsispindi informacija apie pastato būklę ir jo įregistravimo metus, kas padeda netiesiogiai įvertinti, kokiems statybos reglamentams pastatas turėjo paklusti statybų metu.
Kaip neapsigauti: dažniausiai pasitaikančios pardavėjų gudrybės
Nekilnojamojo turto rinka yra konkurencinga, todėl kai kurie pardavėjai griebiasi manipuliacijų, norėdami parduoti prastesnės kokybės turtą už aukštesnę kainą. Žinodami šias gudrybes, galėsite laiku užkirsti kelią apgaulėms.
Projektinis vs. Faktinis sertifikatas. Tai turbūt dažniausiai pasitaikanti pinklė perkant naujos statybos namą, ypač su daline apdaila. Prieš pradedant statybas, parengiamas projektinis energinio naudingumo sertifikatas, kuris parodo, kokią klasę namas pasieks, jeigu bus pastatytas idealiai pagal projektą. Tačiau statybų metu dažnai priimami pigesni sprendimai, paliekamas statybinis brokas arba prastai atliekami izoliavimo darbai. Pardavėjas jums gali rodyti projektinį sertifikatą su gražia A++ raide, tačiau faktinis, po statybų atliktas vertinimas gali rodyti vos B ar A klasę. Visada reikalaukite faktinio, po statybų pabaigos išduoto sertifikato.
Negaliojantys arba pasibaigusio galiojimo dokumentai. Energinio naudingumo sertifikatas nėra išduodamas visam gyvenimui. Reikia atkreipti dėmesį į dokumento išdavimo datą. Jeigu namas buvo sertifikuotas labai seniai, o po to buvo daryti struktūriniai pakeitimai, keisti langai, šildymo sistema, sertifikatas gali nebeatspindėti realios situacijos. Be to, senuose sertifikatuose skaičiavimo metodika buvo kitokia, todėl anksčiau gauta B klasė šiandieniniais standartais gali atrodyti kur kas prasčiau.
Klaidinantys skelbimai. Skelbimų portaluose dažnai galima pamatyti užrašus „Namas atitinka A+ klasę“ arba „Statyta pagal A++ reikalavimus“. Tai dar nereiškia, kad namas oficialiai turi šią klasę. Tai tėra pardavėjo nuomonė. Kol nėra oficialaus sertifikato su unikaliu numeriu ir eksperto parašu, tokie teiginiai yra niekiniai ir jais remtis priimant finansinius sprendimus yra labai rizikinga.
Į ką atkreipti dėmesį apžiūrint būstą gyvai? Praktiniai patarimai
Net jeigu dokumentai atrodo nepriekaištingai, apžiūrint būstą svarbu pasikliauti ir savo akimis bei papildomais tyrimais. Popierius išlaiko viską, bet realus namo gyvenimas prasideda jums į jį įsikėlus. Yra keletas kritinių aspektų, kuriuos privalu įvertinti.
- Sandarumo testo protokolas. Visuose naujos statybos (A, A+ ir A++ klasės) namuose privaloma atlikti sandarumo testą (dažnai vadinamą „pūstuko“ testu). Jo metu name sukuriamas slėgių skirtumas ir matuojama, kiek oro nuteka pro plyšius. Paprašykite pardavėjo parodyti šio testo protokolą. Jeigu pardavėjas teigia, kad namas yra A++ klasės, bet neturi sandarumo testo rezultatų – tai didžiulė raudona vėliava.
- Rekuperacinės sistemos buvimas. Aukšto energetinio efektyvumo namas yra itin sandarus – tarsi termosas. Kad jame būtų galima gyventi ir nesikauptų drėgmė bei pelėsis, privaloma mechaninė vėdinimo sistema su šilumos atgavimu (rekuperacija). Jeigu jums siūlo A+ ar A++ klasės namą be išvedžiotos rekuperacinės sistemos, žinokite, kad turėsite ją įsirengti patys, o tai kainuos tūkstančius eurų.
- Šildymo sprendimai. A++ klasė reikalauja didelio atsinaujinančios energijos procento. Atkreipkite dėmesį, koks šildymo šaltinis sumontuotas ar numatytas. Dažniausiai tai būna šilumos siurbliai (oras-vanduo, gruntas-vanduo). Jeigu name numatytas šildymas kietuoju kuru arba dujomis, labai tikėtina, kad jis sunkiai atitiks aukščiausios klasės reikalavimus, nebent yra integruota galinga saulės elektrinė.
- Langų ir durų montavimo kokybė. Energetiškai efektyviuose namuose langai montuojami specialiame apšiltinimo sluoksnyje, naudojant sandarinimo juostas iš vidaus ir išorės. Apžiūros metu, jeigu matosi neuždengtos langų montavimo putos, kurios jau pradėjusios trupėti nuo saulės, tai rodo nekokybišką darbą. Pro tokias vietas ateityje prarasite labai daug šilumos.
Jeigu būstą perkate šaltuoju metų laiku, vienas geriausių būdų patikrinti namo kokybę yra atlikti termovizinį tyrimą. Iškvietus specialistą su termovizoriumi, per kelias minutes galima pamatyti visas šalčio tiltų vietas, blogai apšiltintus kampus, nekokybiškai įstatytus langus ar stogo defektus. Toks tyrimas kainuoja nedaug, palyginti su kaina, kurią sumokėtumėte už šilumos nuostolius ateityje.
Dažniausiai užduodami klausimai (DUK)
Ar energinio naudingumo sertifikatas yra privalomas parduodant būstą?
Taip, pagal Lietuvos Respublikos įstatymus, parduodant, nuomojant ar paveldint pastatą, savininkas privalo turėti ir pirkėjui (ar nuomininkui) pateikti galiojantį pastato energinio naudingumo sertifikatą. Notarai dažniausiai net neleidžia užbaigti pirkimo-pardavimo sandorio, jeigu šis dokumentas nėra įkeltas į atitinkamas sistemas.
Kiek laiko galioja pastato energinio naudingumo sertifikatas?
Oficialus sertifikatas galioja 10 metų nuo jo išdavimo datos. Tačiau atkreipkite dėmesį: jeigu per šį laikotarpį pastate buvo atlikti reikšmingi darbai, pavyzdžiui, pastatas buvo apšiltintas, pakeista šildymo sistema ar padidintas plotas, senasis sertifikatas nebeatspindi realybės ir rekomenduojama atlikti naują vertinimą.
Kuo iš esmės skiriasi A+ ir A++ energetinės klasės?
Abi klasės žymi itin aukštą energinį efektyvumą ir sandarumą. Pagrindinis skirtumas slypi atsinaujinančių energijos šaltinių naudojime. A++ klasės pastatai ne tik reikalauja šiek tiek geresnės šiluminės varžos, bet ir privalo didžiąją dalį savo energijos poreikių patenkinti iš atsinaujinančių šaltinių (saulės, vėjo, geoterminės energijos). Taigi, A++ yra dar draugiškesnis aplinkai ir dar pigesnis išlaikyti ilgalaikėje perspektyvoje.
Ar įmanoma senos statybos namą paversti A++ klasės būstu?
Teoriškai tai įmanoma, tačiau praktiškai tai reikalauja milžiniškų investicijų ir kompleksinės, gilios renovacijos. Reikėtų pilnai apšiltinti pamatus, sienas, stogą, pakeisti visus langus ir duris, įrengti rekuperacinę sistemą ir modernų šildymą atsinaujinančiais šaltiniais. Dažniausiai senos statybos namai po standartinės renovacijos pasiekia B arba C klasę, o norint pasiekti A++ lygį, išlaidos gali prilygti naujo namo statybai.
Nepriklausomų ekspertų vaidmuo užtikrinant sandorio saugumą
Ketinant investuoti šimtus tūkstančių eurų į naują namą, kliautis vien savo intuicija ir pardavėjo pažadais yra itin rizikinga. Čia nepamainomas vaidmuo tenka nepriklausomiems statybų ekspertams, inžinieriams bei sertifikuotiems pastatų energetinio naudingumo vertintojams. Prieš pasirašant preliminarią ar, juo labiau, pagrindinę notarinę pirkimo-pardavimo sutartį, primygtinai rekomenduojama pasikviesti savo srities profesionalą, kuris nešališkai apžiūrėtų perkamą objektą.
Nepriklausomas ekspertas padės įvertinti ne tik vizualinę namo būklę, bet ir paslėptus elementus, kurių paprastas pirkėjas gali nepastebėti. Jis įdėmiai peržiūrės projektinę dokumentaciją, palygins ją su faktine statybos būkle, patikrins, ar panaudotos deklaruojamos apšiltinimo medžiagos, įvertins inžinerinių mazgų sprendimus. Be to, profesionalas žino, kaip teisingai interpretuoti energinio naudingumo sertifikato rodiklius ir gali atpažinti neatitikimus tarp popieriuose nurodytų skaičių ir realios statinio kokybės.
Nors eksperto paslaugos reikalauja papildomų išlaidų, ši investicija atsiperka su kaupu. Radus reikšmingų trūkumų ar neatitikimų energetinės klasės reikalavimams, turėsite tvirtus argumentus derėtis dėl kainos sumažinimo arba galėsite atsisakyti sandorio, kuris ateityje virstų nesibaigiančiu galvos skausmu ir nuolatinėmis išlaidomis papildomam šildymui bei taisymo darbams. Perkant būstą, atsargumas ir kruopštus patikrinimas yra raktas į ilgalaikį komfortą, finansinį stabilumą ir ramybę jūsų naujuosiuose namuose.
